Bất động sản “ngộp”, giá tốt chưa chắc đã tốt

Bẫy hàng “ngộp” rao bán khắp nơi

“Nhà đất ngộp” là một khái niệm khá phổ biến trên thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Chỉ cần gõ từ khóa “nhà ngộp”, “đất ngộp” cần bán gấp, giá rẻ hơn giá thị trường sẽ cho hàng ngàn kết quả. Hầu hết các thông tin này được giới thiệu là những căn nhà, thửa đất đang cần bán gấp, bán nhanh để chủ nhà giải quyết các khó khăn về tài chính. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, bên cạnh các thông tin bất động sản “ngộp” thật thì có không ít các mẩu quảng cáo, rao bán nhà đất “ngộp” giả vì dự án vướng mắc pháp lý, muốn ''thoát hàng'' hay còn là chiêu trò tiếp cận khách hàng của môi giới.

“Chủ đất “ngộp” ngân hàng cần bán gấp nền đất dự án Nam Khang Riverside (TP Thủ Đức với giá 2,1 tỉ đồng/nền, diện tích 80m² do Công ty cổ phần Xây dựng kinh doanh bất động sản Nam Khang làm chủ đầu tư” – anh L. rao trên mạng xã hội. Theo anh L. giới thiệu, dự án rất đẹp, có 2 mặt giáp sông, gần kề với các tuyến giao thông quan trọng như cao tốc TPHCM - Long Thành – Dầu Dây, đường Vành đai 2, Vành đai 3 rất tiềm năng nhưng do kẹt ngân hàng đành phải bán giá rẻ. 

Một góc dự án khu dân cư Anh Tuấn (quận 7)

Tương tự, dự án khu dân cư Anh Tuấn (phường Phú Thuận, quận 7) cũng đang rao bán gấp với giá 5 tỉ đồng/nền, diện tích 92m². Theo thông tin rao bán, dự án đã bàn giao nền; xây dựng ngay, đầu tư sinh lời cao; cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Chủ nợ nần, không chịu nổi lãi suất nên rất “ngộp” cần ra hàng nhanh. 

Tại dự án chung cư Plaza Nguyên Hồng (18 Đường Nguyên Hồng, phường 1, quận Gò Vấp), có nhiều căn cũng đang được rao bán gấp hàng "ngộp", bán lỗ. “Cần tiền gấp bán lỗ chỉ 2,7 tỉ đồng/căn bao phí, căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 75m²” – chị H. rao bán. Theo chị H., do kẹt tiền gấp nên chị bán lỗ để có tiền xoay công việc gia đình, lúc đầu chị H. mua với giá 3,1 tỉ đồng, giờ bán lỗ 400 triệu đồng, chỉ còn 2,7 tỉ đồng.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, các dự án rao bán lỗ, bán "ngộp" nêu trên đều có vấn đề về pháp lý. Cụ thể, dự án Nam Khang Riverside là 1 trong 62 dự án bất động sản chưa đủ điều kiện làm dự án nhà ở thương mại. Hiện Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM đang kiến nghị UBND TPHCM không chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án này vì không có đất ở theo Luật Nhà ở 2014. Trước đó, vào năm 2018, dự án từng được giới thiệu và chào bán rầm rộ ra thị tường nhưng hiện vẫn chỉ là bãi đất trống. 

Còn dự án khu dân cư Anh Tuấn (tên thương mại là Lotus Residence) do Công ty CP đầu tư Anh Tuấn làm chủ đầu tư, đã rao bán từ năm 2015, nhưng đến nay dự án vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai khiến người dân mua đất không thể xây dựng nhà ở. Hiện dự án đang nằm trong danh sách các dự án đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, các căn hộ dự án Plaza Nguyên Hồng (quận Gò Vấp) dù đã xây dựng đến tầng 15 nhưng hiện đã ngừng thi công do đang bị rà soát pháp lý liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa và dự án đang nằm trong danh sách các dự án bị đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư. 

Cẩn trọng người bán "ngộp giả", người mua "ngộp thật"

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – Giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động trầm lắng như hiện nay rất nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng săn hàng “ngộp”, giá rẻ vì nhiều người nghĩ hàng “ngộp” là hàng ngon là các sản phẩm đuối lãi ngân hàng, kẹt tiền nên bán rẻ. Thị trường đang mất thanh khoản trầm trọng nên từ nhà đầu tư bất động sản dài hạn đến lướt sóng, đầu cơ đều có thể bị "ngộp". Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay từ bất động sản "ngộp" như từ khóa hót “tren” nên đừng nghe hàng "ngộp" là ngon. Do đó, mua bất động sản trong thời buổi nào cũng cần phải xem xét kỹ về pháp lý, vị trí, giá trị. Đặc biệt, thị trường hiện nay các dự án vướng pháp lý rất nhiều, việc tháo gỡ còn đang khó khăn, pháp luật còn đang trong quá trình hoàn thiện. “Bất động sản sôi động mới nhiều cơ hội mua bán, tháo hàng nhanh hơn, dễ hơn. Còn bối cảnh dòng tiền yếu, không có thanh khoản mà lỡ mua phải bất động sản “ngộp giả” vì vướng pháp lý, không rõ ràng thì sẽ rất rủi ro” – ông Trần Nguyên Đán cảnh báo. 

Cũng theo ông Đán, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ hồi phục nhưng hồi phục ở phân khúc bất động sản tiêu dùng, người có nhu cầu thực họ sẽ tìm những dự án an toàn, đủ pháp lý để ở chứ ít ai chọn nhà ở pháp lý không rõ ràng, nên giao dịch lúc này phải thật thận trọng để tránh ôm hàng “ngộp”. “Việc đáng lo nhất của các bất động sản “ngộp” là lừa đảo. Hiện nay rất nhiều chiêu lợi dụng hàng "ngộp" ngon, rẻ để dụ khách hàng đặt cọc, nên hết sức cẩn trọng đối với nhà ở giá rẻ ở giai đoạn này. Bán gấp chứ mua không gấp, thậm chí muốn bắt đáy bất động sản thì càng phải chậm vì không biết đâu là đáy. Thực ra thị trường tốt nhất là thị trường hồi phục chứ không phải thị trường đang ở đáy” – ông Đán chia sẻ. 

Rất nhiều thông tin rao bán đất giá rẻ được quảng cáo khắp nơi

Luật sư Trần Minh Cường – Giám đốc Công ty Luật TNHH TMC Lawyer khuyến cáo, khi gặp các thông tin rao bán, giới thiệu nhà đất, căn hộ với mô-týp “bán nhà ngộp nửa giá”, “vỡ nợ ngân hàng cần bán gấp, nhà phát mãi ngân hàng”… có giá càng tốt thì càng phải cẩn trọng. 

Lợi dụng tâm lý muốn mua bất động sản “ngộp”, giá tốt khi thị trường đóng băng các môi giới đã sử dụng chiêu trò cũ để bán bất động sản không rõ ràng pháp lý, không đúng với giá trị thực. Khách hàng khi mua mà môi giới không gửi giấy tờ pháp lý cho xem trước, yêu cầu phải gặp trực tiếp thì nên cẩn trọng, vì đây là các chiêu trò mà môi giới muốn gặp trực tiếp khách hàng và đưa các khách hàng đến sản phẩm không rõ ràng về pháp lý, giá cả.

“Chiêu này khiến các khách hàng không đủ thời gian, tỉnh táo để xem xét về giá, pháp lý. Bên cạnh đó tạo tâm lý đám đông khiến khách hàng xuống cọc để “trói” họ. Dẫn đến các khách hàng mua phải bất động sản giá cao, không rõ quy hoạch, thậm chí lâm vào cảnh vỡ nợ vì lãi vay ngân hàng. Do đó, các khách hàng khi tìm hiểu các dự án phải thực tỉnh táo, tìm hiểu trước về quy hoạch khu vực nhà đất muốn mua; kiểm tra giấy tờ pháp lý, đảm bảo chắc chắn rằng không có tranh chấp hoặc đang trong quá trình giải quyết tranh chấp đất. Điều tra nguồn gốc của thông tin, tránh những “bánh vẽ” của môi giới bất động sản… để tránh “tiền mất tật mang” – ông Cường khuyến cáo.

Ông Nguyễn Xuân Lộc - Giám đốc Công ty Bất động sản Bidiland cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn thì nhu cầu bán nhà, đất giảm giá là có thật. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng không ít các thông tin lợi dụng bối cảnh thị trường để gom thông tin, dữ liệu của người có nhu cầu đầu tư bất động sản tăng giá hay cơ hội đầu tư từ đó tìm cách dẫn dắt họ tham gia vào các dự án không rõ pháp lý.

Do đó, khi có nhu cầu xem, mua các bất động sản, khách cần lưu ý các điều như: Pháp lý, vì đất "ngộp" có khả năng bị “ngộp” do vấn đề pháp lý, quy hoạch, xây dựng nên việc kiểm tra và chuẩn bị hồ sơ cần được thực hiện kỹ lưỡng để tránh rủi ro trong tương lai; Vị trí, tiềm năng vì đất ngộp thường có giá rẻ hơn nên có thể có rủi ro về chất lượng đất và tiềm năng phát triển... “Các khách hàng cần phải tỉnh táo, không nên nhìn vào cái lợi trước mắt vì giá rẻ, chiết khấu cao mà vừa mất tiền vừa vướng vào kiện tụng”- ông Lộc khuyến cáo. 

Bích Trần