Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “bế tắc” dù được cấp giấy chủ quyền

Nguồn cung, giao dịch vẫn “èo ọt” 

Theo báo cáo của DKRA về bất động sản nghỉ dưỡng, trong tháng 5, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm từ cuối quý 2/2022 đến nay, nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng booking (giữ chỗ) không như kì vọng khiến nguồn cung giảm mạnh, chỉ tương đương 1,6% so với cùng kỳ.

Sức cầu thị trường khiêm tốn, bằng 0,4% so với cùng kỳ, cả tháng chỉ duy nhất bán được 1 căn. Các dự án mới có tình hình bán hàng chậm trong khi đó dự án sơ cấp gần như đóng giỏ hàng hoặc tạm ngưng giao dịch trước bối cảnh khó khăn của thị trường. Giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Giá cao nhất 5,5 tỉ đồng/căn ở Bình Dương và thấp nhất 1,6 tỷ đồng/căn ở Đồng Nai. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%… nhằm kích cầu khách mua.

Theo DRKA, các yếu tố về pháp lý, lãi suất, sự hồi phục chậm của ngành du lịch cũng là nguyên nhân khiến thị trường nghỉ dưỡng rơi vào trầm lắng. Dự kiến, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường tăng nhẹ so với tháng 5 nhưng không có nhiều đột biến rõ nét.

Đối với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung mới trong tháng tăng so với giai đoạn 4 tháng đầu năm, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp chỉ tương đương 4% so với cùng kỳ. Miền Bắc và miền Nam tiếp tục là những khu vực dẫn đầu nguồn cung, trong khi đó miền Trung vẫn duy trì sự khan hiếm dự án mở bán mới.

Trong tháng qua, chỉ có 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng được giao dịch.

Sức cầu thị trường mặc dù tăng nhưng không đáng kể, lượng tiêu thụ còn hạn chế, bằng 3% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, so với các tháng trước đó, mức tiêu thụ trong tháng 5 đã có dấu hiệu khởi sắc khi bán được 15 căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động rõ nét, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung như hiện nay.

Về phân khúc condotel, nguồn cung vẫn còn ở mức rất thấp, mặc dù có sự hồi phục so với tháng trước nhưng sụt giảm hơn 80% so với cùng kỳ. Miền Nam và miền Bắc vẫn là khu vực dẫn đầu nguồn cung. Riêng miền Trung ghi nhận khan hiếm nguồn cung mới mở bán. Sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ giữa quý 2/2022 đến nay do những ảnh hưởng chung của thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu vực Miền Nam, chiếm 94% tổng lượng tiêu thụ mới cả nước.

Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động, những chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Những dự án có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4 – 5 sao vẫn được thị trường ưu tiên lựa chọn và có tình hình bán hàng tích cực hơn so với mặt bằng chung của thị trường.

Sẽ phục hồi nhưng rất chậm

Theo các chuyên gia của DKRA Group, sự hồi phục của các phân khúc bất động sản nghỉ dưõng chưa như kì vọng của ngành du lịch cũng như mặt bằng lãi suất vẫn còn ở mức cao đã ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng khiến thanh khoản thị trường liên tục duy trì ở mức thấp. Dự kiến, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường sẽ tiếp tục sự hồi phục nhờ những thông tin tích cực từ Chính phủ, tuy nhiên sẽ không có nhiều đột biến trong ngắn hạn.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Colliers (Việt Nam) cho rằng, dù đà hồi phục của du lịch Việt Nam đang chậm hơn so với các thị trường châu Á khác và một số lo ngại vẫn còn vì bất ổn kinh tế, chưa kể tình trạng "đóng băng" của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam vẫn có một số cơ hội đáng chú ý.

Năm 2019, tỷ lệ lấp đầy của các cơ sở lưu trú du lịch (khách sạn, resort và biệt thự nghỉ dưỡng) đạt 52%, tức trung bình mỗi cơ sở lưu trú trong tổng số 30.000 căn đều kín trên nửa số phòng. Nhờ lượng khách nội địa, năm 2022, chỉ số này cải thiện rõ nhất ở các điểm du lịch biển như Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Dữ liệu từ Google cho thấy Việt Nam có sáu điểm đến có lượt tìm kiếm tăng 75% mỗi năm gồm Đà Lạt, Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết và Hội An.

Nguồn cung khách sạn tại Việt Nam đã tăng ba lần trong mười năm qua và sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong vòng ba năm tới với hơn 100 dự án mới. Các loại phòng từ trung cấp đến hạng sang tăng nhanh nhất 6,7 lần từ 2009 đến 2022, trong khi số lượng biệt thự và resort shophouse mới của năm 2022 tăng lần lượt 20% và 34% so với năm trước. Số lượng khách sạn được vận hành bởi thương hiệu quốc tế dự kiến tăng gấp đôi trong ba năm tới, từ 127 dự án năm 2022 lên 261 dự án năm 2025.

Theo các chuyên gia, vài năm nữa thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới có sự tăng trưởng trở lại.

“Thị trường ngày càng có xu hướng tập trung, khi các chủ đầu tư nội địa có lợi thế sở hữu nhiều bất động sản nghỉ dưỡng hợp tác với các thương hiệu khách sạn quốc tế danh tiếng để chuẩn hóa và nâng cao chất lượng phục vụ cũng như giá trị của tài sản đó” – ông David Jackson nói thêm.

Cũng theo ông David Jackson, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) và hợp tác tuy có chậm lại vào năm ngoái, dự kiến sẽ có một mùa sôi động trong vài quý tới. Nắm trong tay một lượng vốn lớn chờ đợi cơ hội và môi trường định giá thuận lợi, các quỹ đầu tư nước ngoài có thể sẽ có những nước đi táo bạo nhằm mở rộng thị phần trước khi doanh thu khách sạn quay lại mức trước dịch. Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp chứng nhận sở hữu có thời hạn cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ đã tạo tiền đề cho sự hồi sinh của loại hình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trên khắp Việt Nam, hứa hẹn có sự tăng trưởng hơn nữa trong vài năm tới.

Bích Trần