Bất động sản đã bớt khó khăn nên thôi hạ giá?

Giá nhà vẫn cao gấp 20 lần thu nhập của người dân

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, 10 năm qua (2012 - 2022) giá bán căn hộ tại TPHCM đã tăng gấp 3 lần. Giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m² (45 triệu đồng/m²), đến năm 2021 thì đạt mức khoảng 3.200 USD/m² (76 triệu đồng/m²) và đi ngang từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn chứng, hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng ngủ) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m²), cao hơn khoảng 20 lần thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m²) và căn hộ nhà ở xã hội thì nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường TPHCM trong 2 năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính; chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố và trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.  

Theo các chuyên gia, nhiều yếu tố tác động khiến giá nhà ngày càng tăng cao

Chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự và chi phí xây dựng có xu hướng tăng. Hiện 1m² sàn xây dựng nhà chung cư lên đến khoảng từ 12-13 triệu đồng/m² so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m². Chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành. Chi phí quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 5% giá thành.

Ngoài ra, còn có các chi phí “không tên” do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng vẫn được tính vào giá bán mà khách hàng gánh chịu khi mua nhà.

Bên cạnh đó, từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và vẫn “lệch pha” cung - cầu, mất cân đối sản phẩm nhà ở. Điều đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ (chiếm 1% tổng sản phẩm), đến các năm 2021, 2022 và 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân nào.

Theo quy luật cung - cầu, thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam - cho rằng, có hai nguyên nhân chính khiến giá nhà vẫn tăng dù thị trường gần như đóng băng. Thứ nhất, nguồn cung nhà ở mất cân đối khiến cơ cấu phân khúc bị lệch về loại hình nhà ở trung, cao cấp và thiếu hụt phân khúc bình dân với mức giá hợp lý trong thời gian dài. Do đó, các đợt mở bán trong năm nay, dù thuộc dự án cũ hay mới, đều phải bám theo nền giá cao sẵn của thị trường từ những năm trước chứ không thể “phá giá”.

Thứ hai, chủ đầu tư cũng chịu áp lực khó giảm giá bán vì các chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cụ thể là tiền sử dụng đất và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Một yếu tố quan trọng khác là các thủ tục hành chính, vướng mắc pháp lý kéo dài gây thâm dụng vốn, chưa kể đến lãi vay cao. Do vậy, thị trường vẫn đang loay hoay với câu hỏi “Giá trị thực của bất động sản là bao nhiêu?”.

Cần thêm nhiều chính sách kéo giảm giá nhà

Theo ông David Jackson, ngoài chuyện giá bán cao, việc giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung rất quan trọng. Muốn tái cơ cấu phân khúc sản phẩm, các ban ngành và địa phương cần nỗ lực và phối hợp chặt chẽ hơn nữa để hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án. Có như vậy, doanh nghiệp mới giảm gánh nặng chi phí đầu tư, mở ra cơ hội phát triển dự án ở phân khúc vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, ông David Jackson kiến nghị Chính phủ cần có thêm chính sách cụ thể để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư vào nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội. Hiện nay, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng chưa thực sự phát huy tác dụng, lợi nhuận định mức không quá 10% khiến doanh nghiệp không mặn mà.

Còn ông Lê Hoàng Châu cho rằng, vấn đề cấp bách là các cơ quan thẩm quyền phải tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của người dân và tăng tính cạnh tranh để giảm giá nhà theo quy luật thị trường.

Để giá nhà về mức hợp lý, các chuyên gia cho rằng cần nhiều chính sách hỗ trợ từ Chính phủ

Các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mại, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Asian Holding - chia sẻ, giá nhà ở hiện nay bị tác động bởi nhiều yếu tố như tiền thuế sử dụng đất, thời gian qua thị trường phát triển nóng khiến nhiều loại chi phí khác cũng tăng, không phải do chủ đầu tư tăng giá để tăng lợi nhuận.

Do đó, để nhà ở có giá phù hợp với người dân, nhà nước phải khuyến khích, hỗ trợ doanh nghiệp về thuế như: giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tiền sử dụng đất… Đẩy nhanh nhà ở xã hội để có nhà ở cho người thu nhập thấp. 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM - cho rằng, nguồn cung nhà ở hiện không thiếu, chỉ thiếu nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với người có thu nhập trung bình, do đó, các doanh nghiệp cần chấp nhận giảm giá bán. Còn Chính phủ cần tìm cách cứu người mua nhà, nhanh chóng tháo gỡ pháp lý, giải ngân vốn.

“Để giá nhà hợp lý mà người dân có thể mua được, chúng ta cần tính cả yếu tố lãi, chứ không chỉ là giá bán. Đầu tiên, lãi suất phải hợp lý kéo dài trong 20-30 năm, ở mức 5-6%/năm. Cần nguồn vốn cho vay mua nhà ở từ các ngân hàng thương mại với mức lãi suất dao động 6%/năm trong dài hạn, chứ lãi suất Việt Nam hiện đang quá cao, giá nhà có hạ xuống thêm một ít người dân cũng không mua nổi” - ông Đán nhận định. 

Bích Trần