Bất động sản chiết khấu cao bất thường, vì sao?

Chiết khấu, khuyến mãi đến 50%

Gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện hiện tượng lạ, một số doanh nghiệp (DN) khi mở bán dự án kèm theo mức chiết khấu rất cao, ưu đãi giá giảm từ 40 - 45% so với giá bán sơ cấp của chủ đầu tư đưa ra. 

Đơn cử, dự án khu đô thị A.Q. ở tỉnh Đồng Nai, đang có nhiều thông tin trên mạng xã hội chào bán sản phẩm shophouse, nhà phố thương mại với nhiều ưu đãi cho khách hàng thanh toán sớm. Sau khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi, mức giá chỉ bằng 50% giá bán. Cụ thể, căn nhà phố rộng 154m2 giá bán hơn 12,8 tỷ đồng. Khách hàng thanh toán sớm 95% sẽ được chiết khấu 30%; ưu đãi gói hoàn thiện nội thất 1,5 tỷ đồng trừ vào giá bán; cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18%/năm trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà; cam kết mua lại 6-10%/năm. 

Các chuyên gia nhận định việc nhiều doanh nghiệp áp dụng mức chiết khấu rất cao cho thấy thị trường đang khó khăn về thanh khoản - ẢNH: N.B.

Hay dự án chung cư H.T. trên địa bàn TP.Thủ Đức, TPHCM vừa mới đưa ra thị trường cũng có mức chiết khấu rất cao. Cụ thể, khi khách hàng thanh toán 16% ký hợp đồng, chiết khấu 3%; thanh toán 70%, tổng chiết khấu lên đến 32%; thanh toán 98%, tổng chiết khấu 44%. Như vậy, với căn hộ có diện tích 69m2, giá 4,7 tỷ đồng/căn, sau khi áp dụng chiết khấu chỉ còn khoảng 2,8 tỷ đồng/căn. 

Tương tự, dự án chung cư ở Linh Đàm (TP.Hà Nội) cũng chiết khấu 7% nếu khách hàng thanh toán theo tiến độ thông thường; thanh toán sớm 95% thì chiết khấu lên tới 31% giá trị hợp đồng. Tại Bình Dương, chủ đầu tư một dự án căn hộ còn tung ra chính sách ưu đãi nếu khách hàng mua từ 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000m2 đất tại tỉnh Gia Lai.

Áp lực dòng tiền

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - cho rằng, thời gian qua giá bán BĐS khá cao và có sự chênh lệch giữa giá bán và giá trị thực của sản phẩm.  

“Thị trường đang ở giai đoạn khó khăn, tắc nghẽn dòng tiền như hiện nay buộc các DN phải tiếp tục tung chiết khấu để thu hút nhà đầu tư. Mức chiết khấu 40 - 50% nghe thì rất cao nhưng thực chất DN vẫn lãi, bởi họ chỉ chia sẻ bớt phần lãi chứ không có chuyện bán lỗ sản phẩm của mình” - ông Đinh Thế Hiển 
nhận định. 

Cũng theo ông, người có nhu cầu mua ở thực sẽ thấy mức chiết khấu cao là phù hợp vì họ mua được với giá rẻ. Với các nhà đầu cơ vay vốn ngân hàng thì dù chiết khấu cao vẫn có thể bị lỗ vì hiện lãi suất vay đang khá cao. Nếu mua đầu tư trong khoảng 2 năm thì rất rủi ro vì có thể lãi suất vay vẫn còn tăng thêm. 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM - chia sẻ, hiện nay dòng tiền các DN đang bị hạn chế, tắc nghẽn. Thị trường đang trầm lắng không thanh khoản, lãi suất huy động ngày càng tăng, thị trường chứng khoán đang ở vùng đáy… nên các nhà đầu tư có tâm lý trữ tiền mặt để đón đầu cơ hội. Họ cũng kỳ vọng BĐS sẽ giảm giá. Tình hình buộc các DN phải tăng chiết khấu, nhưng không phải giảm giá mà chỉ hy sinh bớt lợi nhuận. Về mặt thị trường, đây là biểu hiện của thị trường đang giảm giá ngầm.

Trước tình hình trên, khoảng 3-6 tháng tới người mua có nhu cầu mua nhà chắc chắn sẽ tiếp tục đi thuê nhà vì họ cũng đang kỳ vọng giá có thể giảm về mức họ có thể mua được. Đối với nhà đầu tư đang gặp khó khăn về dòng tiền, áp lực lãi vay thì đành chấp nhận giảm giá sâu hơn nữa. 

“Tôi dự báo dù thị trường BĐS đang giảm giá nhưng vẫn không có thanh khoản nên 2 tháng cuối năm và quý I/2023 thị trường rất khó khăn. Các DN buộc phải có giải pháp để cho khách hàng có thể đóng tiền được” - ông Trần Nguyên Đán nói.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - cho rằng: Hiện các DN phát hành trái phiếu đang bị áp lực đến hạn nhưng thị trường đang gặp khó về thanh khoản, lại rơi vào thời điểm cuối năm, áp lực dòng tiền càng lớn. Hiện tượng chiết khấu cao sẽ kéo dài đến cuối năm và có thể lan rộng ra các dự án khác. Dự báo các dự án mở bán trong thời gian 6 tháng tới có khả năng sẽ giảm giá bằng hình thức chiết khấu hoặc trực tiếp giảm giá mạnh hơn.

“Dù hiện tượng chiết khấu cao đang diễn ra ở một số ít DN nhưng phần nào thể hiện rõ việc thị trường BĐS đang gặp khó khăn, thị trường đang đi xuống. Nhìn chung toàn thị trường đang giảm giá, các sản phẩm tốt giảm khoảng 1-3%, BĐS ở xa giảm từ 5-10%. Đây là quy luật tất yếu khi thị trường đã tăng giá quá cao. Việc thị trường giảm giá sẽ giúp thanh lọc nhà đầu tư yếu kém, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn” - ông Quang nhận định. 

Bích Trần