Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không bảo vệ được khách hàng: Duy trì làm gì?

Có ngân hàng bảo lãnh, nhiều dự án vẫn làm khổ dân 

Dù quy định dự án phải có ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng khi dự án có rủi ro, nhưng thực tế nhiều qua quy định này có cũng như không. 

Hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TPHCM) sau gần 5 năm vẫn chưa thấy căn nhà của mình đâu, thậm chí phải mang đơn khiếu nại khắp nơi vô cùng khổ sở. 

Theo các khách hàng, dự án do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư khởi công năm 2018, dự kiến bàn giao nhà quý 1/2019, nhưng hiện đang trở thành công trình bỏ hoang. Đáng nói, lúc ký hợp đồng mua căn hộ, chủ đầu tư cho biết dự án có đầy đủ pháp lý, thủ tục bảo lãnh ngân hàng nên các khách hàng yên tâm đóng tiền mua nhà. Thế nhưng, khi dự án bị ngừng thi công thì không biết trách nhiệm của ai. 

Dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân), thời điểm mở bán Ngân hàng An Bình (ABBank) – chi nhánh TPHCM đã có công văn đồng ý cho Công ty Siêu Thành mở bán các căn hộ... giờ dự án dừng thi công không ai chịu trách nhiệm.

Tương tự, hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Park Vista (phân khu 11B, đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) của Công ty TNHH Dịch vụ - Thương mại - Sản xuất - Xây dựng Đông Mê Kông vô cùng lo lắng vì dự án đến nay đã dừng thi công, án binh bất động. 

Theo các khách hàng, lúc mua căn hộ chủ đầu tư nói dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. “Thấy dự án xây dựng bình thường, tôi nghĩ đã có đầy đủ thủ tục pháp lý nên mua. Chủ đầu cũng mua bán công khai thì chắc chắn đã hoàn thành thủ tục ngân hàng bảo lãnh căn hộ hình thành trong tương lai. Nhưng khi dự án bị ngừng thi công thì chẳng thấy ngân hàng nào đảm bảo quyền lợi cho chúng tôi"- một khách hàng mua căn hộ dự án nói.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. 

“Trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây. Bảo lãnh ngân hành không giải quyết được các vấn đề này” – ông Châu nói.

Góp phần tăng giá nhà, làm lợi cho ngân hàng

Theo điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điều 27 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. 

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế. Cụ thể, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá bán nhà vì chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng khoảng 2%/tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Những phí này chủ đầu tư sẽ tính vào giá thành, cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Hiệp Hội bất động sản TPHCM cho rằng quy định bảo lãnh chỉ làm lợi cho ngân hàng, người mua nhà chỉ gánh thêm chi phí

Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại. Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. 

Quy định bảo lãnh làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm. Phần lớn các ngân hàng thương mại vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với thực tiễn.

Ngọc Bích