Bảng giá đất phải hài hòa lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước

Chiều 12/8, Ban Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc (UBMTTQ) Việt Nam TPHCM tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TPHCM quy định về bảng giá đất trên địa bàn.

Đóng góp ý kiến tại hội nghị, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM - cho rằng, nội dung dự thảo chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt là với người dân tại các khu vực ngoại thành hiện đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (từ nông nghiệp sang đất ở để an cư hay chia cho con cái xây nhà) là khá lớn.

“Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang trong giai đoạn thực hiện hoặc chuẩn bị thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn nếu như áp dụng bảng giá đất mới ngay lập tức… Mặt khác, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường” - ông nói.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu phát biểu tại hội nghị - Ảnh: Quốc Ngọc

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, nên áp dụng bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND cho đến hết ngày 31/12/2025 để có thêm thời gian sửa đổi, bổ sung dự thảo điều chỉnh quyết định này cho phù hợp với tình hình thực tế, đúng quy định pháp luật, đồng thời đảm bảo thực hiện kịp thời, đầy đủ các công tác như đánh giá tác động toàn diện. Vì bảng giá đất mới dự kiến của UBND TPHCM còn nhiều ý kiến lo ngại, tác động đến nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là đời sống kinh tế, xã hội của người dân.

Luật sư cho rằng cần ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ông Võ Minh Mẫn - thành viên MTTQ phường 7, quận 10 - nêu dẫn chứng cho thấy sự bất hợp lý trong việc quy định bảng giá đất: “Tôi kiến nghị các cơ quan chức năng xem xét chuẩn bị nghiên cứu khảo sát thấu đáo để có con số chính xác. Chúng ta cần làm nhanh nhưng không vội, cần khảo sát và làm lại bảng giá đất trên toàn bộ các địa bàn”.

Theo ông, vấn đề đáng quan tâm trong phương pháp so sánh được dùng cho việc thẩm định bất động sản là vật mẫu so sánh. Trong Luật Đất đai 2024, Nghị định 71 quy định phải có đủ 3 vật mẫu là 3 thửa đất đã được giao dịch thành công trong thời gian gần nhất để làm chuẩn so sánh.

“Quy định này có hạn chế ở chỗ 3 thửa đất được giao dịch thành công trong thời gian gần nhất được lấy ra từ bộ cơ sở dữ liệu của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan thuế, nhưng những thông tin này không chính xác vì các giao dịch bất động sản thường che giấu số tiền thật trong giao dịch nhằm giảm nhẹ thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ. Vì thế, khi lấy thông tin 3 vật mẫu, cần tham khảo thêm giá thị trường trên mạng và công ty môi giới bất động sản có uy tín. Nếu giá các vật mẫu so với giá thị trường mà đạt trên 2/3 thì sử dụng được, còn dưới 2/3 nên xem lại” - ông Võ Minh Mẫn phát biểu.

Luật sư Trương Thị Hòa - Ủy viên UBMTTQ Việt Nam TPHCM - đưa ra một số đề xuất. Theo đó, người sử dụng đất cần có thời gian thích ứng với giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 theo khuynh hướng tăng giá đất phù hợp với giá thị trường.

“Để các gia đình có liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai không bị áp lực về việc giá đất tăng cao so với bảng giá đất được ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND trước đây, tôi đề nghị UBND TPHCM thực hiện theo Điều 257 khoản 1 Luật Đất đai 2024 để bảng giá này được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025” - bà nói.

Bà Trương Thị Hòa cũng đề nghị cần điều tra, khảo sát thực tế trước khi ban hành bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Thực hiện theo đúng Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư cũng như đảm bảo theo đúng các quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.

Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đánh giá, các ý kiến đóng góp tại hội nghị đều thống nhất việc ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 là cần thiết. Tuy nhiên, thời điểm, lộ trình và cách thức triển khai, thực hiện cần hết sức cân nhắc, xem xét nhiều mặt tác động đến đời sống người dân.

Quốc Ngọc