Bài 3: Nhà đầu tư bất động sản nản lòng, Nhà nước thất thu

Dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển có diện tích hơn 90ha “đứng hình” hơn 10 năm vì vướng thủ tục

Doanh nghiệp “kêu trời” 

Cách nay 10 năm, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Nam Lý (91A Đỗ Xuân Hợp, P. Phước Bình, Q.9) kỳ vọng xây một công trình 26 tầng với 291 căn nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Địa ốc Thảo Điền chạy vạy khắp nơi nhưng đến nay, dự án chỉ mới dừng ở thủ tục chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, chưa xong thủ tục giao đất. 

Chủ đầu tư cho biết, năm 2009, công ty có văn bản đề nghị tự đầu tư hoặc làm dự án thứ cấp trong khu dân cư Rạch Chiếc, P. Phước Bình, Q.9 (nay thuộc TP. Thủ Đức). Nhưng đến khoảng sáu năm sau, công ty mới được công nhận làm chủ đầu tư dự án. Khoảng một năm sau, UBND TPHCM có quyết định chấp thuận đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản về việc giao đất cho doanh nghiệp thực hiện, Cục Quản lý hoạt động xây dựng của Bộ Xây dựng có văn bản thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở. Thời gian hoàn thành dự án dự kiến vào quý III/2018. Cứ tưởng mọi việc sẽ tốt đẹp, nhưng lại bất ngờ bị tắc vì thủ tục cuối cùng của dự án là giao đất vẫn “nằm im tại chỗ” do một số vướng mắc pháp lý vượt thẩm quyền của TPHCM.

Từ đó đến nay, chủ đầu tư đã gửi không biết bao nhiêu văn bản đến các cơ quan chức năng, đề nghị giải quyết nhưng vẫn bế tắc. Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường, sở này cùng UBND Q.9, Sở Xây dựng, UBND TPHCM có nhiều văn bản kiến nghị các cơ quan Trung ương tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong thủ tục giao đất, nhưng đến nay vẫn tiếp tục chờ. “Chúng tôi đã hoàn tất mọi thủ tục theo yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền nhưng 10 năm rồi vẫn chưa được giao đất, thiệt hại rất lớn. Chúng tôi mong cơ quan chức năng có văn bản trả lời để chúng tôi biết có thể tiếp tục hay ngưng dự án” - đại diện công ty cho biết.

Năm 2004, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49ha tại xã Phước Kiển, H. Nhà Bè để thực hiện dự án Dragon City. Công ty đã thanh toán đủ tiền trúng đấu giá và được UBND TPHCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Nhưng đến nay, dự án vẫn “trùm mền” vì còn một căn nhà trên đất và một số hộ dân dưới lưới điện cao thế không chịu di dời.

Để giải quyết vấn đề này, UBND TPHCM giao Công ty Phú Long làm chủ đầu tư dự án ngầm hóa đường điện cao thế 220kV Nhà Bè - Tao Đàn (trong đó có đoạn chạy qua dự án), giao Trung tâm Phát triển quỹ đất và Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng H. Nhà Bè bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất cho công ty thực hiện. Công ty Phú Long đã chuyển hơn 160 tỷ đồng cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để bồi thường giải phóng mặt bằng, nhưng hơn 13 năm nay, trung tâm và Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng H. Nhà Bè vẫn chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng xong.

Công ty Phú Long đã gửi rất nhiều văn bản đến các cơ quan chức năng, kiến nghị giải quyết.Theo tìm hiểu của chúng tôi, UBND TPHCM cũng ra nhiều văn bản chỉ đạo giải quyết nhưng mọi chuyện vẫn “không nhúc nhích”. 

Theo quy hoạch, dự án khu đô thị mới Vạn Phúc của Công ty cổ phần Kinh doanh nhà Đại Phúc (P. Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức) có các khu đất dành cho công trình giáo dục, y tế. Nhưng thực tế, hồ sơ xin đầu tư các công trình này đều chưa được xem xét, phê duyệt. 

Thị trường kém hấp dẫn, Nhà nước thất thu 

Các thủ tục pháp lý bị tắc nghẽn khiến hàng loạt dự án bị ngưng trệ. Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, hiện có khoảng 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng; khoảng 158 mặt bằng, dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát pháp lý. Các vướng mắc này đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, gián tiếp đẩy giá nhà tăng cao. Hiện trên thị trường bất động sản TPHCM hầu như không còn căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m². Việc này còn vô hình trung tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp có sẵn dự án, có sản phẩm áp đặt giá bán cao. 

Các vướng mắc thủ tục đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, gián tiếp đẩy giá nhà tăng cao

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), quá trình đầu tư một dự án nhà ở hiện nay thường mất khoảng 5 năm, thậm chí 10 năm. “Gần như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một “ma trận” làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Dù trong khoảng 10 năm qua hệ thống pháp luật luôn được xây dựng, hoàn thiện, nhưng còn rất nhiều quy định chưa đảm bảo tính nhất quán, đồng bộ, liên thông” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói. 

Ngoài ra, theo HoREA, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, trở thành lực cản và là một trong các nguyên nhân làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá bán nhà ở. 

Cũng theo HoREA, công tác tạo lập quỹ đất kêu gọi đầu tư cũng cần được cải thiện. Nghị định 43/2014 nêu rõ trách nhiệm của tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất nhưng trên thực tế, tổ chức này chưa phát huy được vai trò và hiệu quả như kỳ vọng, chưa thể hiện được vai trò là đơn vị chủ lực thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, để sau đó chuyển trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thực hiện việc đấu giá quỹ đất theo quy định, tạo sự hấp dẫn nhà đầu tư. 

Khi được sử dụng vào việc phát triển đô thị, dân cư, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, giá trị quỹ đất sẽ gia tăng tốt hơn. Theo tính toán của các cơ quan quản lý, TPHCM có 118.052ha đất nông nghiệp nhưng chỉ tạo được giá trị 6.494 tỷ đồng, trung bình mỗi ha chỉ đạt giá trị khoảng 55 triệu đồng/năm. Trong khi đó, đất công nghiệp, dịch vụ có khoảng 14.264ha nhưng tạo ra giá trị lên đến 726.978 tỷ đồng, trung bình mỗi ha đất có giá trị lên đến 50,9 tỷ đồng/năm. 

Khoảng giữa năm 2018, UBND TPHCM đã ra quyết định chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, thương mại, đô thị. Dự kiến, nguồn thu ngân sách sẽ có thêm khoảng 1,5 triệu tỷ đồng. Tiếc rằng, việc triển khai thực hiện kế hoạch này quá chậm.

Những con số trên cho thấy, các vướng mắc về thủ tục hành chính đang cản trở quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sự phát triển dự án và công tác quy hoạch, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai. 

Theo điều 107 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước được trực tiếp thu ngân sách từ đất đai bảy khoản chính như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… Bên cạnh đó, Nhà nước còn thu ngân sách từ đất được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, công nghiệp, dịch vụ…

Ví dụ, Q.7 được thành lập năm 1997, thu ngân sách lúc bấy giờ chỉ đạt 65,5 tỷ đồng nhưng 10 năm sau, thu ngân sách của quận này lên tới hơn 4.000 tỷ đồng, tăng 61 lần. Trong sự gia tăng này, có sự đóng góp tích cực của ngành bất động sản. Chỉ riêng năm 2012, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng - chủ đầu tư khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Q.7 - đã nộp ngân sách cho quận khoảng 2.100 tỷ đồng.

Bài 4: Doanh nghiệp “đốt đuốc” tìm vốn rẻ

Hùng Phan