Bài 2: Thủ tục định giá, cho thuê đất làm khó doanh nghiệp

Các vướng mắc về tiền thuê đất khiến dự án KCN Hiệp Phước giai đoạn 2 đến nay vẫn chưa thể triển khai - Ảnh: Thanh Hoa

Đụng đến đất là vướng 

Ông Vũ Đình Thi - Tổng giám đốc Công ty cổ phần (CP) Khu công nghiệp (KCN) Hiệp Phước (HIPC) - cho biết từ năm 2015 đến nay, các cơ quan chức năng vẫn chưa xác định được đơn giá tiền thuê đất và hình thức trả tiền thuê đất, khiến quỹ đất mà HIPC bỏ tiền ra thuê “đóng băng”. 

HIPC được UBND TPHCM cho thuê tám khu đất với diện tích 350,13ha trên tổng diện tích được quy hoạch là 597ha. Sở Tài nguyên và Môi trường làm thủ tục xác định giá đất từ năm 2015 đến nay, thí điểm với hai khu đất 83,3ha và 1,6ha để HIPC triển khai đầu tư KCN Hiệp Phước giai đoạn 2. Sở Tài chính trình đơn giá 1.764.000 đồng/m² đối với đất công nghiệp và 109.200 - 140.000 đồng/m² đối với đất nông nghiệp để khấu trừ tiền bồi thường vào tiền thuê đất. Tuy nhiên, hội đồng thẩm định giá đất vẫn chưa nhất trí phương án. Do đó, từ năm 2015 đến nay, vẫn chưa có đơn giá, chưa có hợp đồng thuê đất để thực hiện KCN Hiệp Phước giai đoạn 2, chưa đủ các thủ tục pháp lý cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho HIPC.  

HIPC nhiều lần đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM điều chỉnh quyết định cho thuê đất từ hình thức trả tiền thuê đất một lần sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm nhưng đến nay, UBND TPHCM vẫn đang xem xét. Do đó, HIPC không thể xác định được giá vốn, phải tạm ngừng thu hút đầu tư từ năm 2019 đến nay. Giá vốn từ đó cũng tăng lên do chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay tăng, chi phí duy tu, bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng hằng năm không đủ để hoạt động. HIPC trễ tiến độ làm thủ tục khiến các nhà đầu tư (NĐT) không thể hoàn công công trình xây dựng trên đất, gặp khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. 

“Các NĐT liên tục gây áp lực lên HIPC, hình ảnh của KCN Hiệp Phước bị ảnh hưởng, lãng phí đất, mất cơ hội đón nhận các NĐT lớn trong nhiều năm qua, Nhà nước mất cơ hội thu các khoản thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN từ các NĐT thứ cấp” - ông Thi nói. 

Cũng vì thủ tục đất đai mà KCN Cơ khí ô tô TPHCM chưa thể đi vào hoạt động. Theo ông Nguyễn Ngọc Thiện - Tổng giám đốc Công ty CP Hòa Phú, chủ đầu tư KCN này - công ty đã được UBND TPHCM chấp thuận đầu tư dự án từ năm 2007, nhưng từ đó cho đến nay, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 1 với diện tích 370.013,9m² (cấp năm 2015), giai đoạn 2 là 600.061,9m² dù công ty đã bồi thường toàn bộ và đã nộp đầy đủ về UBND huyện Củ Chi, bỏ chi phí đầu tư, thi công toàn bộ đường giao thông nội bộ, nhà máy cấp nước, hệ thống cấp điện, xử lý nước thải, hoàn tất về mặt pháp lý dự án… Đó là chưa kể, UBND huyện Củ Chi vẫn chưa thu hồi được 23.000m² đất giao cho công ty. 

“Những vướng mắc này đã làm giảm khả năng thu hút đầu tư vào KCN Cơ khí ô tô TPHCM, gây thiệt hại nặng nề đối với công ty. Nếu không kịp thời giải quyết và xem xét cấp giấy chứng nhận, chúng tôi sẽ không thể có nguồn thu hoàn trả ngân sách thành phố và phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh” - ông Thiện buồn rầu nói. 

Do thủ tục kéo dài, một số DN bị hết thời hạn được hưởng ưu đãi về thuế, gia tăng áp lực tài chính. Năm 2003, UBND TPHCM có quyết định thu hồi và tạm giao đất cho Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ Công ích Q.2 để tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm dựng KCN Cát Lái cụm II. UBND TPHCM chấp thuận cho công ty thuê đất, thời hạn thuê từ năm 2011-2061 với điều kiện công ty chịu trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhưng sau đó, UBND TPHCM lại điều chỉnh thời hạn cho thuê đất là từ năm 2003 thay vì năm 2011. Năm 2003 là thời điểm công ty mới tạm được giao đất để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng chứ chưa phải giao đất chính thức. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cơ bản chỉ mới hoàn thành vào cuối tháng 11/2015. 

Theo Luật Đất đai năm 2013, thời hạn giao đất, cho thuê đất tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luật Đầu tư năm 2020 cũng quy định: “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng NĐT chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Như vậy, lẽ ra, thời điểm thuê đất là từ năm 2011 chứ không phải 2003. 

Việc điều chỉnh này khiến toàn bộ quá trình xử lý hồ sơ miễn tiền thuê đất ba năm trong thời gian xây dựng cơ bản, hồ sơ miễn tiền thuê đất 11 năm trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư không còn phù hợp do đã quá thời hạn. Vì vậy, Cục Thuế TPHCM sẽ thu hồi các quyết định miễn giảm tiền thuê đất đối với KCN Cát Lái cụm II, chưa kể việc khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất cũng không thể thực hiện được. 

Nhà đầu tư vào Khu công nghiệp Cát Lái cụm II cũng vướng những thủ tục về đất đai

Vướng mắc thủ tục kéo giảm sức hấp dẫn

Theo ông Nguyễn Văn Bé - Chủ tịch Hiệp hội các DN KCN TPHCM - vẫn còn hơn 1.000 DN trong các KCN gặp vướng mắc liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định đơn giá thuê đất, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục lập báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án, cấp giấy phép và các giấy chứng nhận các loại. 

Hơn 20 năm qua, cơ chế “một cửa liên thông” đã thu hút đầu tư trong và ngoài nước hơn 200 tỷ USD, xây dựng trên 400 KCN và khu kinh tế trên cả nước. Nhưng hiện nay, nhiều luật mới ra đời phá vỡ cơ chế “một cửa”, việc phân cấp giải quyết các thủ tục hành chính “một cửa liên thông” tại ban quản lý các KCN, khu kinh tế bị hủy ở một số lĩnh vực khiến các NĐT và DN phải liên hệ nhiều sở, ngành để thực hiện thủ tục đầu tư. 

“Nên chăng, cần ban hành luật về KCN, khu kinh tế nhằm tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho DN và NĐT. Nên rà soát bãi bỏ các quy trình, thủ tục hành chính không phù hợp và điều kiện kinh doanh không cần thiết; đơn giản hóa thủ tục, ứng dụng công nghệ thông tin trong thủ tục hành chính” - ông Nguyễn Văn Bé đề xuất. 

Đại diện Khu công nghệ cao TPHCM cho rằng, thủ tục phê duyệt quy hoạch, xây dựng và quản lý chồng chéo giữa các cơ quan quản lý đang khiến sức hút đối với các NĐT giảm. Đại diện Công ty CP Phát triển đô thị Sài Gòn Tây Bắc, chủ đầu tư KCN Tân Phú Trung (huyện Củ Chi) cho biết thêm, có DN nộp hồ sơ cho các sở, ban, ngành cả năm nhưng chưa được hồi âm. DN bức xúc hỏi lãnh đạo sở thì được trả lời “do bên dưới không trình lên nên không biết”. Do đó, cần phải công khai, minh bạch về thời gian giải quyết để DN chủ động hơn; phải quy trách nhiệm cá nhân liên quan nếu để quá hạn, thậm chí quy trách nhiệm của người đứng đầu, mới răn đe được những cá nhân quan liêu, trì trệ. 

Bài 3: Nhà đầu tư bất động sản nản lòng, Nhà nước thất thu

Thanh Hoa