2 phương án trình Quốc hội về đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, còn nhiều ý kiến về quy định nhà ở hình thành trong tương lai

Băn khoăn quy định về nhà ở hình thành trong tương lai

Sáng 31/10, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Có nhiều ý kiến khác nhau về những quy định về nhà ở hình thành trong tương lai. Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Một số lại cho rằng, chỉ nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Trước việc có nhiều ý kiến về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề xuất 2 phương án.

Phương án thứ nhất, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, phương án này ít rủi ro hơn cho khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng. Hạn chế của phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với khách hàng tiềm năng…

Phương án thứ hai, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.

“Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” - ông Vũ Hồng Thanh nói. Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro.

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết cũng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp.

Thanh toán nhà ở trong tương lai như thế nào?

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng xin ý kiến của ĐBQH về 2 phương án trong thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, phương án thứ nhất là nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Với nhà ở hình thành trong tương lai, khi chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng

Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; bảo vệ cao hơn đối với khách hàng. Hạn chế của phương án này là trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.

Phương án thứ hai, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này. Hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án này, theo ông Vũ Hồng Thanh, nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật và Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Hạn chế của phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Minh Quang