Bỗng dưng bị … kê biên nhà

Quýt làm cam chịu

Vợ chồng ông Phan Cước, bà Nguyễn Thị Thọ (ngụ đường Bàu Cát, P.14, Q.Tân Bình, TP.HCM) là một trong nhiều trường hợp chủ nhà mới bỗng dưng phải gánh món nợ từ trên trời rơi xuống. Vợ chồng ông Cước mua căn nhà trên đường Ỷ Lan (P.Hiệp Tân, Q.Tân Phú) của ông bà Phạm Công T. và Võ Thị Ngọc P. vào tháng 7/2011 với giá trên bốn tỷ đồng, việc mua bán diễn ra theo đúng trình tự pháp luật quy định. Dọn về ở một thời gian, khi tiến hành xin giấy phép xây dựng mới cho căn nhà, vợ chồng ông Cước không được Phòng Tài nguyên môi trường Q.Tân Phú cấp phép.

“Tôi rất bất ngờ vì nhà tôi không nằm trong diện quy hoạch, không tranh chấp nhưng chẳng hiểu vì sao không được cấp phép xây dựng. Tìm hiểu tôi mới biết, căn nhà của tôi bị thi hành án dân sự (THADS) Q.Tân Phú gửi công văn đề nghị ngăn chặn quyền về tài sản, trong đó không cho mua bán, thế chấp, cho tặng, không cấp phép hồ sơ sửa chữa, xây dựng…”, ông Cước trình bày. Chưa hết sốc về việc căn nhà không được cấp phép xây dựng, vợ chồng ông Cước tiếp tục choáng váng với việc căn nhà của mình bị kê biên để đảm bảo THA, trong khi vợ chồng ông không có bất kỳ tranh chấp dân sự nào liên quan đến căn nhà đã mua.

Chạy đôn chạy đáo lên THADS Q.Tân Phú để tìm hiểu sự việc, vợ chồng ông được biết THADS Q.Tân Phú đang thụ lý bản án sơ thẩm và phúc thẩm của TAND Q.Tân Phú và TP.HCM. Theo các bản án này, cơ quan xét xử tuyên buộc vợ chồng người bán căn nhà cho vợ chồng ông Cước là ông T. bà P. phải trả nợ hơn 4,5 tỷ đồng cho một cá nhân khác. Việc THADS Q.Tân Phú tiến hành ngăn chặn quyền về tài sản là để đảm bảo việc tổ chức THA về khoản nợ của… vợ chồng người bán nhà.

Tương tự là trường hợp của bà N.T.H.T. (ngụ Q.Tân Phú). Bà T. mua căn nhà trên đường Thoại Ngọc Hầu (Q.Tân Phú) của vợ chồng ông M.T.A. và bà P.K.L. với giá hơn một tỷ đồng. Việc mua bán đã được hoàn tất theo pháp luật thì khoảng hai tháng sau, cơ quan THADS tiến hành tống đạt quyết định kê biên căn nhà này. Việc áp dụng biện pháp kê biên căn nhà này cũng dựa trên cơ sở là bản án phúc thẩm của TAND TP.HCM, tuyên buộc vợ chồng ông A. và bà L. phải trả nợ cho ông Đ.V.T. một tỷ đồng.

Theo một lãnh đạo của Cục THADS TP.HCM, các trường hợp trên tại TP.HCM không… hiếm. Liên quan đến những trường hợp này, các chi cục THADS tại TP.HCM cũng đang ở thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu họ làm đúng Luật THADS thì thiệt thòi cho người mua nhà; còn ngược lại, công tác THA sẽ bị ảnh hưởng khi không đảm bảo quyền lợi cho người đề nghị THA.

Ông Phan Cước bức xúc trước việc bỗng dưng bị cơ quan THADS kê biên căn nhà mà ông đã mua hợp pháp

Thông tư 14 được áp dụng đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều

Quan điểm trái chiều

Rõ ràng, những người mua căn nhà hợp pháp đã thực hiện đúng nghĩa vụ công dân khi hoàn tất các khoản thuế để tiến hành đăng bộ, sang tên căn nhà mình đã mua. Vậy vì sao họ phải “gánh nợ” thay cho người bán nhà? Theo giải thích của bà Nguyễn Hiếu Mơ (Phó Chi cục THADS Q.Tân Phú), việc tiến hành kê biên, cơ quan THADS căn cứ vào điều 6, Thông tư liên tịch 14/2010 (giữa ba cơ quan là Bộ Tư pháp, TAND Tối cao và Viện KSND Tối cao) hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục THADS. Theo điều 6 của Thông tư 14 này “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác… mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA…”. Hiểu theo điều này, có nghĩa là cho dù đã sang tên tài sản (căn nhà) mà số tiền thu được không đem trả nợ thì căn nhà (đã sang tên cho người khác) vẫn bị kê biên để đảm bảo THA.

Nếu như cơ quan chức năng hiểu Thông tư 14 ở góc độ “phải nắm đằng chuôi”, căn nhà dù đã có chủ mới vẫn phải kê biên để đảm bảo THA thì luật sư Nguyễn Văn Đức (Công ty Luật Biển Đông) lại cho rằng, phải hiểu đúng tinh thần Thông tư 14 khi thực hiện việc kê biên, xử lý tài sản để THA. “Tinh thần của khoản 1, điều 6, Thông tư 14 chỉ áp dụng đối với những giao dịch nào nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản đối với người thứ ba mà cụ thể ở đây là nghĩa vụ thi hành bản án thì cơ quan THA mới tiến hành kê biên để đảm bảo cho việc THA. Đối với những giao dịch có thật, ngay tình, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ THA thì cơ quan THA không thể kê biên vì người mua trong trường hợp này hoàn toàn là người ngay tình.

Trước một số ý kiến cho rằng, nếu không kê biên thì không đảm bảo quyền lợi của người được THA, luật sư Đức không đồng tình với quan điểm này. Theo ông, đương sự đã được pháp luật dành cho họ quyền được yêu cầu tòa án giải quyết vụ án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, ngăn chặn việc tẩu tán tài sản. Đương sự không sử dụng quyền này chính là họ tự tước đi “vũ khí” mà pháp luật trao cho họ và họ phải tự gánh lấy hậu quả khi người phải THA chuyển dịch quyền sở hữu tài sản trong quá trình THA. “Đối với những trường hợp này, nếu người mua nhà ngay tình, bị cơ quan THA kê biên, xử lý tài sản để THA họ có quyền khởi kiện cơ quan THA ra tòa theo khoản 10 điều 25 BLTTDS (sửa đổi bổ sung năm 2011)”, luật sư Đức tư vấn thêm.

Theo bà Nguyễn Hiếu Mơ, cơ quan này từng giải quyết “êm đẹp” một vụ tương tự như trên, khi động viên thành công người đề nghị THA (người thắng kiện trong phiên tòa dân sự buộc chủ nhà cũ phải trả nợ) rút yêu cầu đề nghị THA, kê biên căn nhà đã bán cho người khác. Nhưng đó chỉ là trường hợp hy hữu, rất nhiều trường hợp vì quyền lợi nên họ vẫn yêu cầu phải kê biên tài sản là căn nhà để đảm bảo THA .

Cũng liên quan đến Thông tư 14 này, nhiều chi cục THADS tại TP.HCM đã kiến nghị cơ quan cấp trên là Cục THADS TP.HCM đề nghị Tổng cục THADS tìm cách tháo gỡ, hoặc hướng dẫn cụ thể hơn, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua nhà và người đề nghị THA.

Chí Kiên - Phan Trí