Menu

Siết tín dụng bất động sản, người mua nhà dễ 'chết đuối'

15:39 06/04/2018

pno
Các ngân hàng thương mại bắt đầu thực hiện chính sách hạn chế tín dụng vào bất động sản theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước thông qua việc siết dần các điều kiện vay vốn ưu đãi, tăng dần lãi suất cho vay.

Các chuyên gia cảnh báo người vay tiền mua nhà về nguy cơ “chết đuối” với lãi suất.

Ngân hàng siết ưu đãi, nhà đầu tư lo thoái vốn 

Theo ghi nhận của chúng tôi, sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế đổ tín dụng vào bất động sản (BĐS) vào đầu năm 2018, các chính sách cho vay mua nhà, đất của nhiều ngân hàng tại TP.HCM bắt đầu thay đổi. 

Khoảng ba tháng gần đây, một số ngân hàng cổ phần bắt đầu áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà, đất khá cao. Nếu như trước đây, lãi suất cho vay trung bình ở hệ thống các ngân hàng này chỉ dao động khoảng từ 8%-9%/năm thì nay tăng lên từ khoảng 11%-12%/năm đối với khách hàng vay trung hạn. Trường hợp khách vay dài hạn, lãi suất còn cao hơn, khoảng 12,5%/năm. Một số ngân hàng lớn hiện vẫn còn áp dụng mức lãi suất cho vay dễ thở hơn, dao động từ khoảng 8%-9%/năm nhưng cũng siết dần các điều kiện ưu đãi. 

Theo chị Linh (ngụ tại Q.Thủ Đức), do có nhu cầu vay khoảng 1 tỷ đồng mua nhà, chị tìm đến Ngân hàng BIDV chi nhánh Thủ Đức. Nếu trước đây, chị chọn vay chương trình ưu đãi với thời gian cố định thì ngân hàng sẽ hỗ trợ lãi suất cho toàn bộ khoản vay, nhưng nay nhân viên ngân hàng đưa ra hai hình thức lựa chọn: vay ưu đãi hoặc vay thông thường. 

Trường hợp chị vay thông thường, lãi suất là 10,7%/năm. Nếu chị chọn hình thức vay ưu đãi với thời gian cố định, càng dài thì lãi vay càng tăng cao. Cụ thể, nếu chị vay cố định trong thời gian 12 tháng, lãi suất vay là 7,8%/năm, còn vay cố định trong 24 tháng lãi suất sẽ tăng lên 8,8%/năm. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng thêm biên độ 3,5%/năm.

Siet tin dung bat dong san, nguoi mua nha de 'chet duoi'
Khách hàng nên cẩn trọng với lãi suất vay mua nhà khi chính sách hạn chế tín dụng vào BĐS đang được Ngân hàng Nhà nước thực hiện quyết liệt

Bên cạnh đó, người vay cũng chỉ được ngân hàng xét cho vay 50% nhu cầu theo lãi vay ưu đãi. Số còn lại phải chuyển sang lãi suất thông thường là 10,7%/năm. Ngoài ra, người vay còn bị ràng buộc thời gian trả nợ. Trong thời gian vay ưu đãi nhất định, người vay không được trả nợ trước hạn; nếu vi phạm, ngoài việc bị phạt, ngân hàng còn tính lại lãi suất trong thời gian vay ưu đãi.  

Trước động thái tăng lãi suất, siết ưu đãi để hạn chế tín dụng vào BĐS của các ngân hàng hiện nay, trên thị trường bắt đầu xuất hiện làn sóng thoái bớt vốn vay khỏi các ngân hàng. Trước mắt, hoạt động này xảy ra nhiều ở nhóm khách thuộc phân khúc đầu tư.

Theo anh T. (H.Nhà Bè), trước đây anh thường vay từ khoảng 50%-70% giá trị căn hộ để đầu tư, nhưng vừa qua, khi anh dự định vay khoảng 900 triệu đồng đầu tư một căn hộ trên địa bàn Q.7 thì được ngân hàng thông báo lãi vay gần 12%/năm (trước đây chỉ khoảng 8%-9%/năm).

Anh T. tìm hiểu thì được biết, ngân hàng đang dùng hình thức này để siết tín dụng vào BĐS. Lo lắng, anh quyết định ngưng vay và tìm cách thoái vốn vay tại một số dự án đầu tư khác. 

Anh H. (Q.Bình Thạnh) đang đầu tư một số căn hộ tại Q.2 và Q.Thủ Đức, vừa qua đã quyết định thoái bớt vốn vay tại một số ngân hàng vì sợ lãi suất tiếp tục tăng cao. “Phần lớn nhà đầu tư đều trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng, nay ngân hàng “siết” lại thì không thể liều mình vay nhiều như trước, vì lãi suất tăng cao sẽ trở tay không kịp nên tôi quyết định thoái bớt vốn vay cho an toàn” - anh H. cho biết. 

Cẩn trọng “bẫy” hỗ trợ lãi suất mua nhà 

Đáng lưu ý, trên thị trường hiện nay, thường có chương trình hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà dự án BĐS trong thời gian một đến hai năm. Người mua nhà không tính toán kỹ bài toán chi tiêu, trả nợ vay, sẽ có nguy cơ “chết đuối” với lãi suất vay ngân hàng. 

Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, tại một số dự án mà chủ đầu tư liên kết với ngân hàng cổ phần, nhiều khách hàng đang bắt đầu lâm vào cảnh “khô máu” khi ngân hàng bất ngờ tăng lãi suất cho vay.

Theo anh Nguyễn Ngọc Hà (Q.9), cách đây khoảng hai năm, vợ chồng anh mua một căn hộ tại Q.9 với giá 1,5 tỷ đồng. Vợ chồng anh tích cóp được 500 triệu đồng và vay thêm 1 tỷ đồng. Sau hai năm được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất vay vốn với lãi suất chỉ khoảng 6,5%, vừa qua, anh bất ngờ nhận được thông báo của ngân hàng rằng, lãi suất vay tăng vọt lên gần 11%/năm. Đây là mức lãi quá cao. Trước đây vợ chồng anh ước tính sau khi hết thời hạn được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất mỗi tháng, chỉ trả tiền gốc và lãi khoảng 14 triệu đồng/tháng, nhưng nay vợ chồng anh phải trả gần 18 triệu đồng/tháng.  

Theo tiến sĩ Bùi Quang Tín - chuyên gia ngân hàng - đối với việc vay tiền ngân hàng mua nhà, lãi suất là cực kỳ quan trọng. Vì vậy, người vay phải chọn khoản vay phù hợp với khả năng tài chính của mình. Về nguyên tắc, các ngân hàng thường cam kết với chủ đầu tư hỗ trợ các gói lãi suất ưu đãi cho khách mua nhà, nhưng lãi suất ưu đãi chỉ trong một thời gian nhất định. Thông thường, không quá ba năm, lãi suất vay sẽ bị thả nổi, tăng cao hơn. 

Bốn điều cần lưu ý khi vay tiền mua nhà

Thứ nhất, người vay chỉ nên vay tối đa 50% giá trị ngôi nhà và số tiền phải trả hằng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập của vợ chồng. Đây là mức vay an toàn để người vay không rơi vào “bẫy” lãi suất và vẫn còn dư cho sinh hoạt trong gia đình. 

Thứ hai, người vay cần xem xét kỹ lãi suất thay đổi của ngân hàng. Tốt nhất, khách hàng nên yêu cầu nhân viên ngân hàng tư vấn rõ chi phí qua các năm bằng cách chạy trước bản tính tiền trả gốc và lãi vay hằng tháng. 

Thứ ba, bên cạnh lãi suất thì thời hạn của gói vay cũng rất quan trọng. Thông thường, khách hàng vay trên 5 năm đều có lãi suất như nhau, do đó khách hàng nên chọn thời gian vay dài nhất được phép để giảm số vốn gốc hằng tháng xuống thấp nhất.

Thứ tư, đặc trưng lãi suất ngân hàng tại Việt Nam là cứ sau 6 tháng sẽ thay đổi một lần; do đó, để tránh việc thả nổi lãi suất, người vay phải ước tính được trong giả định lãi suất tăng, một số chi phí gia đình có thể tăng đột biến. Như vậy, sau khi trừ đi các khoản chi tiêu hằng tháng trong gia đình, số tiền còn lại phải đảm bảo đủ dư để trả ngân hàng. 

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia kinh tế, bất động sản 

Phan Trí - Bích Trần