Siết phân lô tách thửa, thị trường bất động sản Đồng Nai 'đứng hình'

Thị trường đảo chiều, đua nhau "tháo chạy"

Nếu như cách nay khoảng một tháng, đến huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai nhìn đâu cũng thấy cảnh băng rôn, tờ rơi rao bán đất... treo, dán đầy các cột điện thì nay rất thưa thớt. Hai bên đường không còn cảnh nhân viên đứng phát tờ rơi hay dựng trại “dã chiến” để bắt khách. Các sàn giao dịch BĐS đông nghịt khách ngày nào giờ chỉ lèo tèo vài người đến.

Chị Hồng, trước đây là chủ quán cà phê, kiêm môi giới nhà đất, nay chỉ còn… nghề cũ. Chị thú thật, đã hạ tấm biển dịch vụ nhà đất xuống cách nay khoảng một tháng. “Nhà nước đã ngưng giải quyết cấp sổ rồi. Giờ ai mua nữa đâu mà bán”, chị Hồng nói. Nhiều dịch vụ photocopy, tiệm tạp hóa, quán cơm... kiêm dịch vụ nhà đất nở rộ trước đây giờ phần lớn cũng “ngủ đông”.

Tương tự, trên địa bàn các phường Trảng Dài, Tân Phong, Long Bình, Tam Phước (TP.Biên Hòa); xã Thạnh Phú, Thiên Tân (H.Vĩnh Cửu); xã An Viễn, Giang Điền (H.Trảng Bom); xã Long Phước, Tân Hiệp (H.Long Thành) từng là điểm “nóng” của thị trường BĐS Đồng Nai vài tháng trước, nay cũng rơi vào cảnh “nguội lạnh”. 

Trong khi đó, thị trường đang có dấu hiệu người mua “tháo chạy”. Dạo quanh các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn H.Nhơn Trạch, Long Thành cho thấy, phần lớn các sàn chủ yếu bán lại hàng sang nhượng của khách.

“Có khách cần bán lại giá gốc nền đất ở 80m2, dự án đã làm xong hạ tầng giao thông tuyệt đẹp ở H.Long Thành. Anh mua chắc chắn tháng sau có lời”, anh T. (nhân viên một sàn giao dịch BĐS) trên địa bàn H.Long Thành tiếp thị. Tôi vặn lại: “đã có giấy chủ quyền chưa mà nói đất ở?”, T. ấp úng: “Đất trồng cây lâu năm, đã có sổ đỏ. Chủ đầu tư làm dự án sẽ chuyển sang đất ở cho khách hàng xây nhà. Đây là trách nhiệm của họ khi làm dự án, anh yên tâm”. 

Sau khoảng một tháng siết phân lô, tách thửa, thị trường BĐS Đồng Nai trở nên eo sèo

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, nền đất này thực chất không thuộc dự án nào cả mà là khu đất của một cá nhân làm hạ tầng rồi ủy quyền sàn bán lại. Theo quy định, diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn H.Long Thành là 80m2, nhưng diện tích này chỉ áp dụng đối với đất ở. Còn với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa lên đến 500m2.

Trên mạng internet, thông tin bán gấp, bán hoàn giá vốn, bán lỗ nền đất ở Đồng Nai đang rầm rộ. “Cần tiền bán lỗ nền đất Nhơn Trạch dự án Sunflower City ở H.Nhơn Trạch, diện tích 95m2, giá 370 triệu đồng (lỗ 130 triệu đồng so với giá chủ đầu tư bán)”, chị L. rao. Trao đổi với chúng tôi, chị L. nói: “Do cần vốn làm ăn nên tôi bán gấp”. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án này đã khởi công hơn ba năm qua, nhưng đến nay các lô đất vẫn chưa được làm giấy chủ quyền. 

Trong khi đó, anh C. với lý do chuyển chỗ ở cần bán gấp hai lô đất thổ cư ở xã Phước An, H.Nhơn Trạch với giá chỉ 200 triệu đồng/lô 80m2. Theo anh C. dự án đã làm xong hạ tầng giao thông; người mua chỉ cần thanh toán 95% giá trị nền đất, số còn lại khi ra giấy chủ quyền thanh toán tiếp. 

Thế nhưng, theo tìm hiểu của chúng tôi, lô đất trên hiện vẫn là đất nông nghiệp thuộc sở hữu của ông M. Ông M. tự ý làm đường, phân lô bán nền chứ không được duyệt làm dự án. Cách nay khoảng ba tháng, ông M. nộp hồ sơ đến UBND H.Nhơn Trạch xin tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất, nhưng huyện không giải quyết vì khu đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định. 

Ngưng trệ hàng nghìn hồ sơ

Theo lãnh đạo một công ty BĐS trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, thị trường BĐS Đồng Nai bất ngờ “xì bong bóng”, người mua nhà tháo chạy là do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định “siết” phân lô tách thửa cách nay khoảng một tháng. Quy định này không ảnh hưởng đến các dự án được duyệt quy hoạch 1/500, nhưng khiến việc mua bán đất trong dân hoặc đất phân lô bán nền gần như “đóng băng”. 

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thửa. Một đại diện Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Đồng Nai nói: “Chúng tôi biết tình trạng này, nhưng chúng tôi vẫn phải tạm ngưng giải quyết để tỉnh rà soát, ban hành lại quy định mới chặt chẽ hơn”.

Theo vị này, cách nay khoảng một năm, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định sửa đổi quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa theo hướng “siết” chặt việc tách thửa. Theo quy định trước đây, tổ chức, cá nhân tách từ 25 thửa đất trở lên mới làm dự án, nhưng từ tháng 4/2016, tách trên chín thửa đất phải làm dự án.

Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa đủ mạnh để ngăn chặn việc lách luật tách thửa. Nhiều tổ chức, cá nhân vẫn lách bằng cách xin tách thửa thành nhiều đợt để phân lô bán nền. Tình trạng này đã khiến hình thành các khu dân cư tự phát, phá nát quy hoạch.    

Theo Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Đồng Nai, trong lúc chờ ban hành quy định mới, tỉnh không ngưng toàn diện mà vẫn xem xét giải quyết cho người dân theo hướng các địa phương sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Những nơi nào đã phê duyệt khu dân cư tự cải tạo thì xem xét yêu cầu theo hạn mức cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Còn lại những khu vực khác không đưa vào kế hoạch sử dụng đất, địa phương có quyền từ chối việc chuyển mục đích để đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội theo đúng quy hoạch vùng. 

Theo Luật sư Nguyễn Văn Trương, Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Trương, đối với các thửa đất nông nghiệp mua theo hình thức phân lô tách thửa hiện nay, nếu sắp tới không được giải quyết tách thửa, người dân sẽ không thể xây dựng nhà ở. Vì theo quy định, thửa đất muốn xây nhà ở trước hết phải tách thửa, sau đó chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Phan Trí